Vorsicht vor Steuersparmodell
Nahezu unbemerkt ist im Rahmen der im vergangenen
Sommer verabschiedeten Föderalismusreform auch die
Gesetzgebungskompetenz für die Grunderwerbsteuer auf die Länder
verlagert worden. Als erstes Bundesland hat davon nun Berlin Gebrauch
gemacht – und prompt den Grunderwerbsteuersatz seit 1.1.2007 von
3,5% auf 4,5% erhöht. Nicht auszuschließen ist, dass angesichts
klammer Finanzhaushalte weitere Bundesländer folgen. Für viele Bürger
stellt sich daher die Frage, welche Vereinbarungen der
Grunderwerbsteuer unterliegen und wie diese berechnet wird.
Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich prozentual aus dem Kaufpreis
für eine Immobilie erhoben, wie er sich aus dem notariellen
Kaufvertrag ergibt. Manche Verträge sind von der Grunderwerbsteuer
jedoch von vornherein ausgenommen. So etwa, wenn der Kaufpreis für
die Immobilie unter 2.500,– Euro liegt. Gleiches gilt für
Kaufverträge mit dem Ehegatten und mit Kindern und Enkeln sowie für
Erbauseinandersetzungen und Vermögensauseinandersetzungen nach einer
Ehescheidung.
Zum anderen fällt die Grunderwerbsteuer regelmäßig nur für den
Erwerb der Immobilie an. Abreden über mitverkaufte bewegliche
Gegenstände, Zubehör und Inventar, wie beispielsweise eine
Einbauküche, eine Sauna, Gartenmöbel oder das Heizöl im Öltank, sind
dagegen nicht grunderwerbsteuerrelevant. Hier mindert der Kaufpreis
für diese Gegenstände die Bemessungsgrundlage für die
Grunderwerbsteuer. Jedoch müssen die über die mitverkauften
Gegenstände getroffenen Vereinbarungen – und insbesondere die hierzu
ausgewiesenen Kaufpreise – zur Klarstellung gegenüber dem Finanzamt
in den notariellen Immobilienkaufvertrag aufgenommen werden.
Ansonsten – etwa bei gesonderter privatschriftlicher Vereinbarung –
droht nicht nur die steuerliche Nichtanerkennung, sondern auch die
Unwirksamkeit sämtlicher Vereinbarungen einschließlich des
Kaufvertrages über die Immobilie.
Dr. Markus Stuppi, Geschäftsführer der Notarkammer Pfalz,
erläutert daher: “Den mit der Beurkundung des Kaufvertrages
beauftragten Notar sollte man in der Besprechung darauf aufmerksam
machen, welches Inventar zu welchem Kaufpreis mitveräußert ist.
Hierzu wird sodann im Kaufvertrag ein gesonderter Kaufpreisteil
ausgewiesen, welcher bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer von den
Finanzämtern zu berücksichtigen ist. Dieser Kaufpreisteil darf für
steuerliche Zwecke jedoch nicht willkürlich festgesetzt werden,
sondern muss dem Zeitwert der verkauften Gegenstände entsprechen.”
Zu warnen ist dagegen vor dem vermeintlichen Steuersparmodell,
beim Grundstückskauf mit anschließend geplanter Bebauung den
Kaufvertrag über den Bauplatz vom Notar beurkunden zu lassen und den
Werkvertrag mit dem Bauunternehmer in einem separaten
privatschriftlichen Vertrag niederzulegen. Kaufvertrag und Bauvertrag
sind bei dieser Konstellation häufig rechtlich untrennbar miteinander
verknüpft. Diese Verbindung führt dazu, dass auch die Finanzämter
hierin ein “einheitliches Vertragswerk” sehen und damit die
Grunderwerbsteuer aus dem Kaufpreis für Grund und Boden und dem
Werklohn für das noch zu errichtende Gebäude berechnen. Abgesehen von
etwaigen strafrechtlichen Konsequenzen (Steuerhinterziehung)führen
solche Gestaltungen zudem in aller Regel zur Gesamtnichtigkeit sowohl
des Kaufvertrages als auch des Bauvertrages.